KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARI
Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mıdır?
Kira sözleşmesinin şekil şartı kural olarak yoktur. Kira sözleşmesinin kurulması için TBK madde 299’da yer alan “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakması ve kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemesi” koşulları yerine getirildiğinde hukuken geçerli olacaktır. Yazılı kira sözleşmesi hukuki uyuşmazlıkların ispatı açısından önem arz etmektedir.
Kiracı kiraladığı taşınmazı başkasına kiralayabilir mi, başkasının kullanmasına izin verebilir mi?
TBK madde 322’de yer alan düzenlemeye göre kiracı, konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamaz. Ayrıca kullanım hakkını da devredemez.
Sözleşme süresinin dolması halinde, mal sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde mal sahibi sözleşme süresinin dolduğunu ileri sürerek kiracıyı çıkaramaz. Türk Borçlar Kanununun (TBK) 347’nci maddesine göre “Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.” Yani kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez, bu hak kanunda sadece kiracıya tanınmıştır.
Fesih için bir fesih bildirimi gerekecektir ve bu fesih bildiriminin yazılı yapılması gerekecektir.
Kiraya veren belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ancak kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeye son verebilecektir 10 yıllık uzama süresi dolmuşsa, bu 10 yılı izleyen her uzama yılının bitiminden itibaren en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilecektir.
Kiraya verenin dava yoluyla fesih hakkı mevcut mudur? Hangi durumlarda dava yolu ile kira sözleşmesi feshedilebilir?
Kiraya verenin Gereksinimi, yeniden inşa ve imar; Yeni malikin gereksinimi, Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle, kiraya veren dava yoluyla kira sözleşmesi feshedilebilir.
- Gereksinim, yeniden inşa ve imar
MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilmek için şartlar nelerdir?
TBK 350 maddesinde belirtilen yakınlarının kiracının oturduğu konuta gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu bir ihtiyaç duyması ve bu dava sürecinin yasal sürelere uygun olarak başlatılması gerekmektedir. Diğer bir husus, ihtiyacın ileri sürüldüğü anda mevcut olması gerektiğidir. İleride söz konusu olacak bir ihtiyaç hali için, çok uzun zaman önce kiracının tahliyesi istenemeyecektir. İlgili ihtiyaç, istem anında mevcut olmalı ve zorunluluk arz etmelidir.
Yargıtay Kararlarına Göre Bazı İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Sebepleri nelerdir?
- Kiraya verenin kirada oturması,
- Kiraya verenin sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi,
- Kiraya verenin oturmakta olduğu yerin konut ihtiyacını karşılamaya yetmemesi,
- Kiraya verenin Evlenmek Üzere Olma Nedeniyle Ev İhtiyacının olması,
- Kiralanan Evin İşyerine ve Çocukların Okuluna Olan Yakınlığı Nedeniyle İhtiyaç
- Kiraya verenin memuriyet sebebi,
- İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Dava süreleri; mahkemelerin yoğunluğuna, somut olayın özelliklerine, tarafların usul işlemlerine riayet etmelerine ve çeşitli diğer unsurlara bağlı olarak değişkenlik göstermektedir. Fakat ortalama olarak İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, 6 ila 18 ay arasında sürmektedir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için kiracıya ihtarda bulunması zorunludur mu?
Kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açması için kiracıya önceden ihtarname göndermesi şart değildir. Ancak, taraflar arasında ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmasına yönelik ihtar zorunluluğu öngörülmüş ise kiraya verenin ihtar zorunluluğu ortaya çıkar. Bu durumda kira sözleşmesinde yer alan maddelere dikkat edilmelidir.
Ev Sahibi Kendim Oturacağım Deyip Kiraya Verirse Ne Olur?
Ev sahibi kendim oturacağım deyip evi eski kiracıdan başkasına kiraya verecek olursa tazminat ödemekle yükümlü olur. Eğer kiracının tahliyesinden itibaren 3 yıl içinde eski kiracıdan başkasına evi kiralayacak olursa son kira yılındaki bir yıllık kira tutarından az olmayacak bir tazminatı kiracıya ödemekle yükümlüdür.
- Yeni malikin gereksinimi
Kira ilişkisi kurulduktan sonra kiralanan taşınmaz el değiştirirse, yeni malik kira ilişkisinin tarafı olur. Yeni malik, kira ilişkisini aynı şartlarda devam ettirebilir.
MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
- Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle
MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa (tahliye taahhütnamesi varsa) kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren , kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
TBK 316; Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Konut ve çatılı işyeri kirasında;
- kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi,
- kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması
- kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması
durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira bedelinin tespitinin dava yoluyla talep edilmesi kira tespit davası olarak adlandırılmaktadır. Kira tespit davası sonucunda kurulan hüküm neticesinde taraflar arasındaki hukuki ilişkide bir değişiklik meydana gelmekte ve kira bedeli yeniden belirlenmektedir.
Taraflar arasında kira bedeline ilişkin anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kira bedelinin hâkim tarafından belirlenebileceği düzenlenmiştir. Yani beş yıllık kira ilişkisinin sonunda altıncı kira yıl için kira artış oranı belirlenecekse, kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılıp kararlaştırılmadığına bakılmaksızın hakim tarafından kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenmektedir.
Kira sözleşmesinin taraflarının belirledikleri artırım oranları sözleşme serbestisi gereğince hukuken geçerlidir midir?
TBK madde 344’te yer alan düzenlemeye göre “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Yani, sözleşmedeki oran ne olursa olsun, artış oranı son 12 aylık TÜFE’yi geçemez. Ancak 2 Temmuz 2024’e kadar konutlarda TÜFE %25’in üzerinde olsa dahi geçerli artırım oranı %25’tir. Güncel arabuluculuk süreçlerinin nasıl olacağı ise şimdilik bilinmiyor. Bu konuda Adalet Bakanı Tunç iki tarafın da anlaşması halinde arabuluculuk anlaşmasında yüzde 25 sınırının aşılabileceğine dair açıklama yapmıştı.
Her kira sözleşmesi için kira tespit davası açılabilir mi?
Kira tespit davası, yalnızca konutlar ve çatılı iş yerleri için açılabilir. Örneğin; çay bahçesi, açık otopark gibi taşınmazlar için kira tespit davası açılamaz. Fakat kapalı otopark gibi yerler için açılabilir.
Tahliye Taahhütnamesi nedir, geçerlilik şartları nelerdir?
Tahliye Taahhütnamesi, Kiracı tarafın bu taahhütnameyi imzaladığı takdirde taşınmazı belirli bir tarihte tahliye etmeyi taahhüt ettiği yazılı bir beyandır. Bu Taahhütname yazılı olarak düzenlenmelidir. Kiraya verenin serbest iradesine dayanmalıdır.
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa (tahliye taahhütnamesi varsa) kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihten sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmalıdır örneğin Kira sözleşmesi ile aynı anda düzenlenerek imzalanan taahhütname de geçerli olmayacaktır.
Boş tahliye taahhütnamesine atılan imza hukuken geçersiz midir?
Kiraya veren tarafından kiracıya boş şekilde imzalatılan tahliye taahhütnamesi, Yargıtay yerleşik uygulamaları doğrultusunda açığa imza olarak kabul edilip, hukuken sonuç doğurmaktadır. Daha önce bu konuda Yargıtay daireleri farklı kararlar verdiyse de güncel uygulama bu yönde.
Yeniden kiralama yasağı nedir?
MADDE 355- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.